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土地の評価や課税

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更新日：2024年05月31日

評価のしくみ

土地の評価は、固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目

地目は、宅地、田及び畑（＝農地）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の賦課期日（1月1日）の現況の地目によります。

地積

地積は、原則として登記簿に登記されている地積によります。

評価額

評価額は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として、土地の状況により各種の補正を行って求めます。

路線価地域の宅地の評価方法

平成6年度の評価替から、宅地の評価は地価公示価格の7割をめどに均衡化・適正化を図っています。

  1. 道路・家屋の疎密度、公共施設等からの距離・その他宅地の利用上の便を考慮して、状況が類似する地域に区分します。

  2. 標準地（地域において奥行、間口、形状等が標準的なもの）を選定します。

  3. 地価公示価格、都道府県地価調査価格及び鑑定評価価格を活用して、主要な街路の路線価の付設を行います。

  4. 主要な街路の状況等と比較衡量して、その他街路の路線価の付設を行います。

  5. 地区・地域内の各筆の評価を行います。

  • 「路線価」とは、市街地などにおいて道路に付けられた価格のことであり、道路に接する標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格をいいます。
  • 納税義務者の方々に土地の評価に対する理解と認識を深めていただくために、評価額の基礎となる路線価がすべて公開されています。
     
  • （注意）宅地以外の地目（田、畑、池沼、山林など）の土地は、さらに別の計算が必要となります。
  • （注意）路線価が付設されていない地域の宅地の評価については、路線価に代えて標準的な宅地の1平方メートルあたりの価格を適用しています。

宅地等に対する課税

住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例

住宅用地には2種類あります。

  1. 専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地として利用されている土地
    その土地の全部（ただし、家屋の床面積の10倍を限度とする）
  2. 併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地として利用されている土地
    その土地の面積（ただし、家屋の床面積の10倍を限度とする）に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地
  • （注意）住宅の敷地として利用されている土地とは、その住宅を維持し、又はその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。したがって、賦課期日（1月1日）において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはみなされません。
  • （注意）空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく必要な措置の勧告の対象となった特定空家等に係る土地は、住宅の敷地とはみなされません。

住宅用地については、その税負担を特に軽減する必要から、面積の広さによって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。

  • 小規模住宅用地
    200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分）を小規模住宅用地といいます。
    小規模住宅用地の課税標準額は、評価額の6分の1の額とします。
  • 一般住宅用地
    例えば300平方メートルの住宅用地であれば、200平方メートル分が小規模住宅用地となり、残りの100平方メートル分が一般住宅用地となります。
    一般住宅用地の課税標準額は、評価額の3分の1の額とします。

特例措置の対象となる住宅用地の面積は、家屋の敷地面積に次の表の住宅用地の率を乗じて求めます。

住宅用地の率一覧
  家屋 居住部分の割合 住宅用地の率
イ 専用住宅 全部 1.0
ロ ハ以外の併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
ロ

ハ以外の併用住宅

 2分の1以上 1.0
ハ 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
ハ 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 2分の1以上4分の3未満 0.75
ハ 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 4分の3以上 1.0

宅地の税負担の調整措置

平成8年度までの宅地の税負担は、大部分の土地が評価額の上昇割合に応じて、なだらかに上昇する負担調整措置等が行われてきましたが、平成9年度の評価替えに伴い、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準（評価額に対する前年度課税標準額の割合）を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられました。

宅地について、負担水準の高い土地は税負担を引き下げ又は据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって、負担水準のばらつきの幅を狭めていくという仕組みです。

令和6年度の評価替えの状況をみますと、ある程度負担水準の均衡化が進展しつつあるものの、依然として地域や土地によってばらつきが残っている状況にあります。そこで、令和6年度から令和8年度までの税負担については、引き続き負担水準の均衡化をさらに促進するべく、新たな負担調整措置を講じることとなりました。

令和6年度から令和8年度の宅地等に係る固定資産税等の税負担の調整措置

課税標準額の求め方

A.商業地等の宅地（非住宅用地の宅地や宅地比準の雑種地）

  1. 本年度評価額の70％を課税標準額とします。
    課税標準額＝評価額×0.7（70％）

ただし、

  1. 本年度評価額と比べて、前年度課税標準額が60％以上70％以下の場合は、前年度課税標準額を据え置きます。
  2. 本年度評価額と比べて、前年度課税標準額が60％未満の場合は、前年度課税標準額＋（本年度評価額×5％）となります。
    ただし、この計算による課税標準額が評価額の60％を上回る場合には60％、評価額の20％を下回る場合には20％が課税標準額となります。

B.住宅用地

  1. 本年度評価額に住宅用地特例率をかけた額となります。
    小規模住宅用地の場合：課税標準額＝評価額×6分の1（住宅用地特例率）
    一般住宅用地の場合：課税標準額＝評価額×3分の1（住宅用地特例率）
  2. ただし、本年度評価額に住宅用地特例率をかけた額と比べて、前年度課税標準額が100％未満の場合は、前年度課税標準額＋（本年度評価額×住宅用地特例率×5％）となります。
    ただし、この計算による課税標準額が本年度評価額に住宅用地特例率をかけた額の100％を上回る場合には100％、本年度評価額に住宅用地特例率をかけた額の20％を下回る場合には20％が課税標準額となります。

特定市街化区域農地に対する課税

農地は次のように区分されます。

農地区分
  評価 課税
一般農地 農地評価 農地課税
特定市街化区域農地 宅地並み評価 宅地並み課税

特定市街化区域農地

三大都市圏の特定市（東京都の特別区、三大都市圏（首都圏、近畿圏、中部圏）にある政令指定都市及び既成市街地、近郊整備地帯などに所在する市）にある市街化区域農地のことをいいます。木更津市の市街化区域農地は、すべて特定市街化区域農地となります。

令和6年度から令和8年度の特定市街化区域農地に係る固定資産税等の税負担の調整措置

課税標準額の求め方

  1. 本年度評価額に3分の1をかけた額を課税標準額とします。
    課税標準額＝評価額×3分の1
  2. ただし、本年度評価額に3分の1をかけた額と比べて、前年度課税標準額が100％未満の場合は、前年度課税標準額＋（本年度評価額×3分の1×5％）となります。
    ただし、この計算による課税標準額が本年度評価額に3分の1をかけた額の100％を上回る場合には100％、本年度評価額に3分の1をかけた額の20％を下回る場合には20％が課税標準額となります。

この記事に関するお問い合わせ先

財務部資産税課
〒292-8501
千葉県木更津市朝日3-10-19
朝日庁舎(イオンタウン木更津朝日2階)
家屋係電話番号：0438-23-8672
土地係電話番号：0438-23-8674
ファクス：0438-25-3566
財務部資産税課へのお問い合わせは専用フォームをご利用ください。

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